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何必問末來
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單身不跪族之東京買房篇~~參加說明會2

 
之前的相關文章已經說過了,在日本買房,最好抱著細水長流的投資心態,若想立刻轉賣賺差價,日本政府二話不說先課2倍稅再說。在日本出售不動產的讓渡所得稅以5年做分界線,取得不動產5年內出售的話,以讓渡所得金額的30%課徵所得稅+9%的住民稅;若是持有5年以後才出售,分別降至15%與5%。至於讓渡所得金額是以售屋所得-購屋成本-特別扣除額來計算,若是賠本售屋就不會被課稅了(個人覺得這點比台灣人性化),此外,非日本居住者也不課住民稅。

稅是一回事,但日本房價漲不太起來才是須長線抱著的主因。我的兩間房子前屋主都算是日本經濟泡沬化的受害者,記得當我看到原始資料裡記載當初房子貸款高達日幣2000多萬元時,自己都嚇呆了。歷經十幾廿年,東京的房價並沒有回到光榮的過去,而新房子呢?根據日方的說法,預售屋一出售就跟汽車輪胎一落地一樣,立馬折價約15%,與台灣真是國情大不同!儘管安倍上台、申奧成功等因素讓房價有上揚趨勢,但要與台北或新北市,甚至桃園地區相比,還真難比。難怪我碰到的那對夫妻肯花500多萬元投資,因為那些錢若想在台北市或新北市較好的地段置產,大概只能買個車位罷了。

之前很多網友問我貸款的事宜,無論我再怎麼強調我是用自己在台灣房子辦的貸款,還是有人不死心地追問可否貸款投資日本房子?這次說明會上日本代表也清楚表明了:外國人想在日本辦貸款的機率是零!除非是投資金額在3300萬元日幣以上,或許可以透過台灣銀行、兆豐銀行、中國信託銀行、第一銀行及彰化銀行等5家銀行辦理,因為只有這5家銀行在日本設有分行,但貸款成數頂多只有5成,利率也不低,最重要的是,要本人親自去日本開戶。我在想,如果我有日幣3000萬的話,應該就不算小資了吧?何必賺這微薄的房租,直接買店面比較容易賺吧?(是滴!參加說明會的大概只有我是小資,其他人看起來都蠻大戶的,大家都很關心店面的物件)

之前一直接收的訊息是,小套房一定要買在離車站近的地方,比較容易租出去,但這次日方卻更正了我的想法--要離車站10分鐘的路程比較容易出租。為什麼?因為車站周圍都是商店街、居酒屋,出入份子較雜,環境也較混亂,日本人寧願住在離車站10~15分鐘路程的安靜社區。另外,柯南迷對環繞東京的山手線一定不陌生,若買在山手線上OK嗎?日方說,山手線經過的地區房價較貴,倒不如買在電車會經過的地區,因為東京有60幾條地鐵線路,四通八達,加上日本的公司都補助員工交通費,所以要求生活品質的日本人偏愛遠離塵囂,不必迷戀山手線啦!

這次日方提出了一份2014年3月的統計資料,調查顯示,最受歡迎的租屋地區是吉祥寺,它並不在東京23區裡,但始終蟬聯租賃市場冠軍;前10名除了惠比壽在山手線外,其他都不在山手線上。若問東京23區裡誰最受歡迎?答案則是消費低、綠地多的杉並區與世田谷區。

呃~我的兩間房都不在排行榜上,沒關係,只要能固定收租就好。日本房仲現在也是競爭厲害,之前不管有無出租,都要收取代管費用,現在則是房子如果沒租出去,代管費用是零,但如果代為找到房客,則像台灣一樣,要收取1個月的租金作為佣金。每家代管公司或仲介公司收取的代管費用不一,有意投資者可以多做比較,畢竟那也是成本。

老話一句,我只是經驗分享,不是財經專家,別再問我什麼趨勢、要投資多少之類的問題,我哪知呀?

另外,有問題請逕行mail給我:lienopen@hotmail.com,我不會在部落格上做任何回答,留言也沒用;提問之前請先看過所有相關文章再發問,貸款、稅金等問題就別再問了。

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