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何必問末來
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單身不跪族之東京買房篇補充

 
每次收到日本相關的房屋資訊,上面寫著淨投報率9%、8%;10%的,都不會被那麼高的投報率沖昏頭,因為每年要付出的代價也是相當的。以我的房子來算,每月租金6萬日圓,但管理費與修繕積立金約1萬日圓,加上付給日本方面的房屋代管費用每月5千多日圓(每家不同),還有每年要繳的稅金,林林總總加起來,1年12個月的房租真正拿到手的約8~9個月,所以我算淨投報率是把8.5個月的租金加總後除以我買房付出的房價、仲介費、保險費等,目前算來,實際上報酬率約在6~7%,絕對定存、儲蓄險或股票來得高又穩當。


 
其實如果不是匯率跌得那麼慘,我的那間房子投報率應該更高,這就是投資的風險。知道我去日本買房子當包租婆的人總問,那房子你看不到、摸不到,保險嗎?我實在很想反問:股票和基金也是看不到、摸不到,只有數字轉來去,有比較保險嗎?想要用錢滾錢,就得承擔錢滾不見的風險,不是嗎?我可以做的就是把風險及成本儘量降低而已。所以挑選房子時,除了最最重要的地點(一定要交通方便,最好在東京23區)外,我的原則是:

1.挑總價低的:即使有錢也不買高價的大坪數房子,要預防換租客時的空窗期,寧可買2間小套房也勝過買1間大房子
2.選管理費低的:管理費與修繕積立金有時加起來要1萬多日圓,也是一筆不小的支出
3.挑粗投報率高:租金至少須是房價的1/10以上才考慮
4.太便宜的就算了:之前有房價約110萬元台幣的房子,但代管費用及管理費等都與我目前200萬元的房子一樣多,租金少了一半,等於墊高了成本


個人一直覺得近幾年台灣的房地產被炒到高過了頭,即使站在保值的角度看都不划算,才會轉到日本投資,也幸好如此,讓case不穩定的我可以維持生活;當日本的包租婆算的是它的細水長流,可惜現在沒銀彈了,不然日幣貶值,還真想利用這個好機會再撿間便宜的,逢低入場,挑戰的是眼光及膽識。

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