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何必問末來
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單身不跪族之東京買房篇


小資熟女另類哈日 用台幣滾日圓

我真的不知道為什麼台灣都會區的房價飆成這樣?從小看著爸媽買房子,幾乎都是賠的,為什麼輪到自己買房子的時候,卻是怎麼樣都追不上房價呢?朋友看著住家附近的房價從每坪10多萬元飆升到40多萬元,就算是公務員的薪水再穩定成長也趕不上房價竄升的速度!講實在話,我當了半輩子的屋奴,在買下現在住的這間超便宜的透天厝之後,也曾對自己說過:再也不想買房子揹房屋貸款了,只想利用手邊上的閒錢稍微錢滾錢一下,卻怎麼也沒想到像我這樣的「小資熟女」,竟然買房子買到日本東京去,而且投資報酬率的毛利高達6~10%!

 
200萬房子月收2萬租金

「怎麼可能?!」每個人聽到我在東京買房子,只花了台幣200多萬元,第一個反應都是:不可能!只要新台幣不到300萬元就可以在日本東京的繁華地帶買間小套房,而且每個月可以坐收2萬塊錢的租金?「騙人的吧?」、「小心血本無歸呀!」在我去日本簽約之前,老弟也是這麼質疑我,因為我連房子看都沒看過就直接寫下申請書傳真到日本去殺價,議價成功後,等了約莫1個月,只花了幾千元台幣辦了一些證明文件,之後一毛定金都沒付就直飛到東京簽約。當我看到自己買的房子的大門時,真的好像在做夢!
 
蒐集了一些資訊,發現其實日本的房地產崩盤已經持續20年,現在的中古屋價格大概是高點時的1/6~1/10,而日本政府又在1999年開放外國人自由買賣房地產,所以早就有很多外國人進場,台灣當然也不落人後。但是,大部分的台灣仲介都推荐店面或是商辦物件,動不動就要幾千萬日圓,這可不是像我這般的小資有能力投資的。要不是在老同事的介紹下,發現原來有小套房可以投資,說什麼也是不可能當上東京的包租婆。我的老同事買在目白區,已經開始收租了,她算過,扣除給房屋代管公司的費用、稅費等拉里拉雜的支出後,每個月的淨利約莫在台幣1萬7000元上下,最近匯率台幣走強,也有1萬5000元吧!而她買的房子是台幣300多萬元的學區附近的房子。我自己在桃園某一鎮有間300多萬元的小豪宅,月租不到台幣7000元,還包含管理費!聽起來還真嘔~~當然,如果在台北市或新北市,一來300多萬元已經買不到什麼好房子了,就算買到了,房租也沒有到上萬元,兩者相比,我能不動心嗎?

我在東京買的是屋齡20多年的老房子,房價連同仲介費及其他費用大約250萬元,小小5坪的空間,月租金是6萬日圓,折合目前台幣將近2萬元。有人問我擔不擔心東京大地震?我只能說就算地震震垮了,日本人難道不再重建嗎?我還握有所有權狀,權益不會消失;最壞的情況是整個土地都沒了,那200萬元就當老天要收回去吧!哪個投資沒有風險呢?台灣連勞保都有可能破產,我還真不知道要相信什麼了。



這次去日本簽約,仲介告訴我:如果以一般台灣人買低賣高的想法投資日本房地產恐怕會失望而歸,一來日本政府對於短期買賣房屋者課的稅率很重,5年是一個分水嶺,5年內和5年後的稅率差了近1倍;二來日本的房市近年雖然有起色,但想像它和台北市一樣在數年內一飛沖天是不可能的,因為日本人自己都不太敢買房子。所以小資主婦們想在日本投資房地產,就要像日本房屋仲介村上小姐說的「等著收房租就好了」,而這個正合我意,因為我就是想尋找可以有穩定且固定收入的保本方式。

村上小姐服務的仲介公司專做東京的小套房(One Room)物件,因為他們看準了東京的租屋市場只會繼續蓬勃、絕不會萎縮,而且投入資金不必多,很快就能回本。近半年來他們接受了約100組台灣客人的委託成交,占了總營業額的1成,原本的1位華語翻譯也增加到3位,他們說幾乎天天都有台灣客人上門看屋或簽約。村上小姐說,目前東京都的人口已經突破1300萬人,還繼續朝1400萬人上升中,租屋需求日益攀高,只要離車站夠近,通常出租率及投資報酬率都不錯。這家公司原本只是負責開發案件,但是台灣客越來越多,所以也漸漸變成買賣服務、房屋代管服務都有。


 
2年1約笑納房客送禮金
 
朋友在買下房子後不久就碰上房客要換新的租約,除了租金不變外,她還意外收到房客送的「禮金」--相當於1個月的租金,由她和代管公司各分一半,原來在日本租房子,房客除了要給1個月的押金外還要給1個月的禮金,禮金不同於押金,退租時是不用還給房客的;而且租約一簽是2年,2年後簽新約時禮金照送!此外,和台灣不同的是,日本房客要求的都是空屋,因為日本人的風俗民情不習慣用別人的物品,所以除了屋子裡搬不走的冷暖氣機、瓦斯爐、流理台、浴缸等必備設施以外,其他物品都由房客自備,房東也只負責那些搬不走的設施維護而已,省錢又省事。怕遇到奧房客嗎?一切都交由房屋代管公司處理,從招租到房客的大小事、稅務或保險問題,房東完全不用出面,日本還有保證房租的保險公司,若是覺得房客的條件不太OK,房東還有權要求房客先加入保險再租屋,萬一房客沒繳房租,房東的權益不會受損。

我曾經飽受怪房客的困擾,還乖乖地附上什麼冷氣、冰箱之類的,最後還是搞得雞飛狗跳,所以把房子很便宜的賣掉了,日本的代管公司解決了我最大的難題,我每月付不到6000日圓就完全不用管事,自然有人幫我搞定一切。別以為我日文很好,其實才在初級階段,但我發願要學好日文去賺日本人的錢,哈哈!一切有華語翻譯代勞,算在代管費用裡,不另收費的。
 
買賣房地產的準則世界都一樣,除了地點還是地點。東京都範圍分為23區,靠著綿密的鐵路及電車網絡聯繫,所以在挑選物件時,不管是不是在23區裡,「離車站有多遠」永遠是第一個要考慮的因素。本來想自己先去看了房子再決定,但後來發現,日本房東在房子出租的情況下是無權進入房子的,就算我想看也只能看門而已!仲介介紹給我的房子一直處於出租狀態,我只能在台灣上google map看了一下周遭環境,講實在話,我又不是東京通,就算到了當地又怎能判定它的好壞呢?左算右算都不想花兩趟機票錢,當機立斷遞出申請書,議價成功。後來發現買在紅燈區時差一點兒打退堂鼓,但在仲介向我解說並帶我實地看過後,看到那房子距離車站走路不到10分鐘,白天是個安靜的住宅區,晚上才是燈紅酒綠的世界,但不會影響到住戶的安寧,何況目前租屋者是由政府付房租的1個73歲單身歐吉桑居住,他換屋的機率幾乎等於零,以收租的角度來看是再穩定也不過了,心想:「我自己又不住這裡,有什麼好擔心的?」咬著牙買了。
 
以小搏大租金細水長流
 
現在我的房子已經在收租了,不過如果以匯率來算,我是賠的!因為我買房子的時候日幣兌台幣在高點,如果換算成現在的匯率,等於我提早3個月買多付了約台幣20多萬元。後悔當然是有的,我只恨為什麼不是買在日圓便宜的時候?這樣我也許可以買更好的房子,卻不會因此而不買。匯率這東西並不在我可以掌控的範圍,對我而言就像天災,日幣會不會一直低迷下去?不知道,那只是我一個保本的投資,在不需要用錢的情況下,我選擇將房租維持不動,收入是日圓,未來如果再買東京房子,同樣以日圓支出。

或許這樣買賣房子又出租房子的方式實在教居住在台灣的人難以想像,但我賺的是細水長流,因為它比在台灣投資房地產有保障多了,動不動就上千萬的房子我不敢碰,因為它泡沫化的機率很高,而日本則是已經泡沫化了,再低也低不到哪裡去。日本的房屋資訊非常透明化,而且制度很完善,與仲介簽約時有華語翻譯逐字逐句地講解,加上日本法治比較令人放心,我一直想著有錢的話要再買下第2間,因為每間套房的單價都不高,平均10多年就可以回本,聽仲介說,日本當地有個70多歲的歐吉桑就這樣靠租金養房,擁有了70多間小套房,每半年就會再買個新物件,實在令我羨慕得要命,希望自己也能像那歐吉桑一樣,退休都不用愁了。
 
◎日本房產怎麼買
情報蒐集+諮詢專業→挑選物件→填寫購屋意願申請書斡旋房價→親自到日本簽定不動產買賣合約+繳付訂金(房價1成)及相關費用→匯剩餘房價及相關費用→決算交屋→房屋代管開始收租
 
◎日本購屋必備文件
台灣身分證正本、台灣護照正本、台灣戶籍謄本1份(須有日文翻譯並公證,可委託代辦)、申請印鑑證明用的印章及備用印章各1、匯款戶頭存摺
 
◎日本購屋報你知
1. 貸款難辦:台灣人無法在日本當地銀行辦理房屋貸款,但可以在東京有開設分行的的台灣系統銀行貸款,目前有5家銀行提供台灣人在東京購屋貸款的服務:台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託等,但開戶相當費時費力,利率比台灣高。
2. 仲介費用:日本法令規定中古屋的仲介服務費為:成交價在400萬日圓以上者,買賣方各為成交價的3%,外加6萬日圓(不含消費稅);成交價400萬日圓以下者另有規範。至於代管費用則每家房仲不同,視服務項目而定,約在6%~10%以內。
3. 保險便宜:家庭用火險保費不到3萬日圓,保障火災、風災、雪災、漏水、竊盜等長達35年,相當划算,若房屋買賣還會依比例退回部分費用;但地震險超貴,8成以上的日本人都沒投保。
4. 匯費高昂:要從日本匯款到國外,無論金額大小都須支付6000日圓的手續費,因為太不划算了,所以有代管業者應台灣客要求,每半年才匯一次房租,以節省匯費。(更新:目前我的仲介已與國內某銀行合作,可以每月從日本匯租金至台灣,收800日圓手續費,比半年匯一次還划算)

最後,有個非常非常重要的重點:要用自己的閒錢投資,妄想借錢投資獲利的,千萬別嘗試這種方式,一來匯率難測,二來房子遠在海外,就算要變現都沒那麼快。

補充,還有其他相關文章,請一併看完後,若還有問題再發信來問我,我不會在網路上回答任何問題,留email也沒用,請自行email到我的信箱:
lienopen@hotmail.com。我已經把自己知道的、自己經驗的真實分享了,希望對有興趣去東京投資的人有些許幫助。再澄清,我不是專家,只是經驗分享,我寫的是我自己的購屋經驗。
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